サラリーマン不動産投資でどツボにハマっている。
しかもかなり危険なレベルで。
やはり買うべき物件をしっかり選定できていないとヤバい。

現金ニコニコ払いで不動産投資を始めたのならまだしも、
サラリーマンの信用をフルに活かして融資を受けて始めた
不動産投資でうまく家賃収益が見込めないと・・。
生きた心地がしないハズだ。

 

見ていて切なくもなるが、投資の世界は非情そのもの。
全て自己責任だ。

だからこそ、僕たちサラリーマンが不動産投資を行うのであれば、
危険な物件をしっかりと察知して安全な道を進まないとダメだ。

今から不動産投資を始めたいサラリーマンが
まず買うべき物件とはどんな物件なのか?
僕の経験からお話しよう。

 

毎月の楽しみ

月に1度、僕は銀行まわりをしている。
不動産投資をしている人で銀行まわりというと、
融資担当者を訪問して人間関係を構築しながら、
ローンに関する情報収集をすることを指す。

でも僕の銀行周りとは、そんなたいそうなモノではない。

 

やることは、
「ATMで通帳記帳して入出金管理」するだけ。

「ジージジッ、ジジー、ガ〜〜ガガッ。」
月に1度のちょっとした僕の楽しみ。
そう、銀行通帳を記帳する瞬間だ。

 

入金の確認はネット上でできるので
通帳記帳はしなくてもいいのだが、
「ジージジッ、ジジー、ガ〜〜ガガッ。」
のアナログ音がなんだか心地よい。

僕の資産の履歴を刻み込んでくれる音だからだろう。
なんとも美しい音色だ。
家賃収入って、暗号通貨やアフィリエイトからの収入とは
少し違う古典的な雰囲気がまた良いのだ。

 

僕みたいに通帳記帳の音が聞きたいのかどうか?
はわからないけど、サラリーマンが不動産投資を
始めたはいいものの、危険な状態になっている人が
多いのが現実だ。

「ジージジッ、ジジー、ガ〜〜ガガッ。」
が入金の音なら良い音色♪だが、出金の音なら・・。
地獄だ。

 

不動産投資でどうなりたいのか?

僕は弱小でヨチヨチの不動産投資家だが、僕よりもっとヨチヨチで
まだ歩きだしてもいないようなサラリーマンが、ノリと勢いで
変な物件を買っちゃって「はい、終了。。」みたいな人が多い。

そもそもだが、不動産投資と一言で言っても、
・キャピタルゲイン狙い(売買による差益)
・インカムゲイン狙い(家賃収入)
の、どちらをメインに進めていくのか決めておく必要がある。

僕はインカムゲイン狙いの不動産投資がメインだ。
(ちゃっかりキャピタルゲインも狙えてはいるが。)

 

不労所得を得たいサラリーマンが圧倒的に多いので、
不動産投資を始める目的は家賃収入(インカムゲイン)とする。

では、
・いくらの家賃収入が必要なのか?
・その家賃収入を達成するためにいくらの物件を買うのか?
・ローン or 現金?
・戸建て?マンション区分?マンション1棟物件?

もっともっと明確にすべき要素があるが、
これくらいはしっかり考える必要がある。

 

明確にできていないと、
「不動産会社の言葉を鵜呑み。」
することしかできない。

不動産営業マン
「●●駅から徒歩圏の築浅物件が出ましたよ!」
「すぐに買わないと次の方にご紹介しますが?」
なんて言われて自分で判断できず買ってしまう。

 

買っちゃダメな物件って?

サラリーマンが不動産投資する時に買ってはダメな物件が
存在するがあなたは即答できるだろうか?

あなたの給与所得が数千万円あって、税金がかなりキツイ。
税金を圧縮することが不動産投資の目的だったらいいが、
僕と同じような平凡なサラリーマンの場合は、注意が必要だ。

 

サラリーマンが買っちゃダメな物件。
それは、「新築ワンルーム」だ。

・確定申告で税金を取り戻せます!
・老後の年金代わりになります!
・新築物件なので資産になります!

こんな営業トークで売られている。

 

僕のiPhoneに知らない番号からかかってきた電話の多くは、
新築ワンルーム投資の営業電話だ。
(お-い、どこから漏れた!?)

「もしもし?」と電話して不動産を売るなんて
とんでもない営業力である。

 

新築ワンルームのどこがダメなのか?というと、
新築ワンルーム物件をローンを使って購入してしまうと、
多くの場合信用毀損となる。

簡単に言うと、銀行側からみたときにマイナス評価となる。
資産価値よりも借入金額が多くなってしまうので、
サラリーマンとしての信用余力としてマイナスだ。

しかも新築ワンルームはキャッシュフローが出ない
最初は良くても数年後、毎月赤字になることも珍しくない。
そりゃそうだ、高所得者が税金圧縮のために行う投資なので。

 

新築ワンルームを買った時は年収が高かったけど、
年収が下がってしまったので売却しようとしたときにも
かなり困る。

ローンの残債よりも市場で売れる価格がかなり低いので、
かなりの赤字で手放すことになる。

買ってみたものの、毎月マイナスのキャッシュフロー。
困って売ろうにも手出ししないと売れない。
銀行様からの評価も低い。
とダメダメのオンパレードなのだ。

 

買ってしまったら後の祭り。
サラリーマンで不動産投資家の多くが、
新築ワンルーム物件にハマっているが、
危険すぎる投資手法だ。

ハマり過ぎて抜け出せない(←↑わかる?)。
だって、売りたくても残債オーバーで売れないから。

悪いことは言わない。
新築ワンルームだけはヤメておいたほうが良い。

 

サラリーマンが不動産投資できるパターンはたった2つ

あなたが先祖代々の資産家で土地がたくさんあるとか、
現金を数億円単位で持っているリッチマンでなければ、
考えるべき道はたった2つ。

・サラリーマンの信用を活かしてローンで購入する
・現金で買える範囲の物件を購入する

このどちらかだ。

 

まず、サラリーマンの最大のメリットである、
信用力を活かしたローンでの購入。
これは、自分の年収の何倍もの借入が可能だ。

借り入れできる金額は、お勤め先や年収や年齢など
個人差が大きいが、サラリーマンだからこそのメリットだ。

 

自分の現金では購入できないような物件が手に入るので、
キャッシュフローがきちんと出る物件を選べば、
「家賃収入 ー ローン返済 ー 各経費 = キャッシュフロー」
となり、不労所得をゲットできる。

同じ利回りであれば、購入物件価格が高くなるほど、
キャッシュフローの大きくなるのがメリットだが、
借り入れすることに抵抗があるサラリーマンの多いだろう。
僕は借りられるだけ借りる派だ(笑)。

 

まず買うべき物件は

僕はいきなりローンを組んで購入した。
利回りが高く、資産性の高いマンションだ。

毎日文句も言わず僕にキャッシュフローをもたらすために
何年も働き続けてくれている。ありがたい。

 

僕みたいにローンを利用して不動産投資を始めたほうが
当然キャッシュフローは多く望める。

でも、物件の目利きにある程度自信がない状態で
借り入れするのは怖い方も多いはず。

多額の借金をするのはイヤって方は、現金購入しか道はない。
借り入れをしなくても不労所得はゲットできる。
が、タネ銭は必要だ。

 

物件次第(場所や築年数など)だが、地方の安い物件であれば、
100万円以下の物件も存在する。

僕は実際に激安物件をいくつも所有している。


利回りは数十%から意味不明の1,000%超え(!)まで
様々だ。

 

僕たちクラスの弱小投資家は、まずは利回りを重視して
物件選定すべきである。
きちんとキャッシュフローがプラスになる物件だ。

数百万円で購入できる不動産で、利回りが高くて
キャッシュフローがプラスの物件となると、
マンションの1室(区分)は対象から外れる。

 

マンションは管理費と修繕積立金が
キャッシュフローを圧迫するからだ。

ということで、ローンを利用せずに、
現金購入で不動産投資の世界に参入するのなら、
「中古戸建」が最も適している。

借り入れをしたくない、もしくは借り入れできない、
だけど不動産投資してみたいサラリーマン。
これから不動産投資を始めるサラリーマン。

 

あなたがもし上記に該当するのであれば、利回りが高い
中古戸建を狙ってみるべきだ。

利回りが高いということは、何かデメリットが有るということだが、
そのデメリットを見極めて克服した時に「黄金の果実」となる。

購入手続きの流れも体験して理解できるので、
不動産投資家としての経験値をアップさせられる。
10万円の不動産も1億円の不動産も、購入手続きは同じだ。

まずは、1件購入してみるべし。
あなたも月に1度の通帳記帳がヤミツキになるハズだ。